Zur Navigation springen Zum Inhalt springen

Willkommen in Heiligenhafen

Willkommen in Heiligenhafen

Willkommen in Heiligenhafen

Willkommen in Heiligenhafen

Willkommen in Heiligenhafen

Die Stadt Heiligenhafen wurde 2017 vom Ministerium für Inneres, ländliche Räume, Integration und Gleichstellung Schleswig-Holstein (MILIG) in das Städtebauförderungsprogramm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ aufgenommen. Um als Stadt/Gemeinde Fördermittel aus diesem Städtebauförderungsprogramm zu bekommen, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen geschaffen werden. Die gesetzlichen Regelungen dazu sind im Besonderen Städtebaurecht des Baubesetzbuchs (BauGB) geregelt.
Für den Einsatz von Fördermitteln muss die Ausweisung eines Fördergebiets bspw. über die Festlegung eines Sanierungsgebiets im Rahmen einer Sanierungssatzung erfolgen.
Mit Hilfe der vorbereitenden Untersuchungen (VU), einem stadtplanerischen Rechtsinstrument, hat die Stadt Heiligenhafen die aktuelle Situation in dem abgegrenzten Untersuchungsgebiet „Innenstadt“ ermitteln lassen, um im Anschluss dem Ministerium einen Vorschlag für ein Fördergebiet zu unterbreiten. Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist es, einen Überblick über die Notwendigkeit der städtebaulichen Sanierung zu gewinnen. In einem integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept (IEK) sollten zudem konkrete Maßnahmen entwickelt werden.
Nach Beschlussfassung der Stadtvertretung der Stadt Heiligenhafen über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen wurden die Durchführung der VU und die Erstellung des IEK, nach dem Ergebnis eines Vergabeverfahrens, an das Planungsbüro BIG Städtebau GmbH übertragen.

Information zum Berichtsentwurf von VU und IEK

Im Rahmen vorbereitender Untersuchungen wurde eine umfangreiche Analyse der städtebaulichen Situation der Innenstadt erstellt und als Ergebnis ist ein zukunftsfähiger Maßnahmenplan entstanden. In den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren sollen verschiedene Projekte mithilfe der Städtebauförderung umgesetzt werden.

In der Zeit vom 01. März bis zum 21. März 2021 fand das 3. Beteiligungsformat statt. Die Ergebnisse wurden ausgewertet und stehen in einer überarbeiteten Version für die Öffentlichkeit zur Verfügung.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Was ist unter Städtebauförderung zu verstehen?
Finanzhilfen von Bund und Ländern für Städte und Gemeinden, um die kommunalen Aufgaben und Herausforderungen besser bewältigen zu können

Welches Ziel verfolgt das Städtebauförderungsprogramm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren, in welches Heiligenhafen aufgenommen wurde?
Übergeordnetes Ziel dieses Programms ist es, das Zentrum der teilnehmenden Kommunen als Standorte für Wirtschaft, Kultur sowie als Orte zum Wohnen, Arbeiten und Leben zu erhalten und weiter zu entwickeln.

Wie hoch ist die Förderung für die Stadt?

Die Fördermittel des Bundes werden durch Mittel der Länder und der Kommunen ergänzt. Bund, Land und die jeweilige Kommune sind mit je einem Drittel beteiligt. Die Gesamthöhe der Fördermittel für die Stadt Heiligenhafen ist nicht vorab festgelegt. Es können jährlich Fördermittel beantragt werden.

Können neben der Städtebauförderung weitere Fördermittel genutzt werden?
Die Städtebauförderungsmittel können mit anderen Finanzierungs- und Fördermitteln kombiniert werden. Der Einsatz anderer Mittel erfolgt grundsätzlich vorrangig vor Städtebauförderungsmitteln.

Wie unterscheidet sich das Untersuchungsgebiet vom Sanierungsgebiet?
Das Untersuchungsgebiet wurde von der Stadt und dem zuständigen Ministerium festgelegt, um eine detaillierte Analyse zu ermöglichen. Das Ergebnis der Analyse spiegelt sich im Maßnahmenplan wieder. Anhand des Maßnahmenplans wird dann die Sanierungsgebietsgrenze gezogen.

Wie lange ist die Laufzeit einer Sanierungssatzung, wie lange besteht ein Sanierungsgebiet?

Das Verfahren wird sich auf ca. 15 Jahre erstrecken.

Warum ist mein Gebäude gelb oder rot markiert? Auf welcher Grundlage werden die Gebäude bewertet?

Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt und nach definierten Kriterien bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe oder rote Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere bis hohe Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist.

Wann werden die Ausgleichsbeträge erhoben? Wie hoch werden die Ausgleichsbeträge für die Eigentümer ausfallen?
Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von den Eigentümern zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).

Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt noch nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen ab.

Welche Summen werden bei der Ausgleichsbetragsberechnung herangezogen?

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung.

Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Immobilien neben der allgemeinen Wertsteigerung einen Lagewertvorteil durch die umgesetzten Maßnahmen erhalten haben. Es wird somit nur gutachterlich geschätzt, wie viel mehr Wert ein Grundstück hat – die Kosten der Einzelmaßnahmen sind nicht relevant.

Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.

Erhalten nur diejenigen Eigentümer steuerliche Vorteile, welche einen nachgewiesenen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf haben?
Nein. Alle Eigentümer im Sanierungsgebiet können einen Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung nach § 7h, 10f, 11a EStG (erhöhte steuerliche Abschreibung) stellen. Vor Beginn der Bauarbeiten ist dazu der Abschluss einer Vereinbarung mit der Kommune erforderlich, damit sie nach Fertigstellung der privaten Sanierungsmaßnahmen und Nachweis der Kosten die Bescheinigung von der Stadt Heiligenhafen zur Vorlage beim Finanzamt erhalten können.

Wer zahlt die Gebühren des Sanierungsvermerks?
Die Eigentümerschaft hat hier keine Kosten. Die Kommune übernimmt diese Kosten bzw. es handelt sich um einen amtsinternen Vorgang, für den keine Gebühren anfallen.

Kann ein Sanierungseintrag im Grundbuch zu einer Wertminderung einer Immobilie führen?
Der Sanierungsvermerk im Grundbuch dient als Information. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

Zum Weiterlesen

Der rechtliche Hintergrund der vorbereitenden Untersuchungen ist im Baugesetzbuch (BauGB) näher erläutert. Folgende Paragraphen sind für die vorbereitenden Untersuchungen relevant:
• Vorbereitende Untersuchungen: § 141 BauGB
• Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen: § 137 BauGB
• Auskunftspflicht der Eigentümer, Mieter und Pächter: § 138 BauGB
• Zurückstellung von Baugesuchen oder Beseitigung baulicher Anlagen: § 141 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 15 BauGB